In diesen wirtschaftlich schwierigen Zeiten erwägen viele Kreditgeber und Investoren, bestehende Kredite zu erwerben oder bestehende zu verkaufen.
Es gibt viele Gründe, einen Kredit zu kaufen oder zu verkaufen. Oft hat der Grund mehr mit den individuellen Umständen des Verkäufers zu tun als mit dem Schuldschein selbst oder dem Zustand des Kreditnehmers. Die häufigsten Gründe für den Verkauf eines günstigster kredit Darlehens sind Liquidität, Auflösung der Partnerschaft, Veränderung der finanziellen Situation, Verschlechterung der zugrunde liegenden Sicherheiten oder Zahlungsausfall des Kreditnehmers.
Es gibt viele Möglichkeiten für Käufer und Makler, ein Darlehen mit einem Abschlag auf den Kapitalbetrag zu erwerben, was zu einer viel besseren Rendite führt als die Aufnahme eines neuen Darlehens. Käufer und Makler sollten beim Kauf von Anleihen mehrere Faktoren berücksichtigen, darunter die Stärke und Zahlungshistorie des Kreditnehmers, die Qualität der zugrunde liegenden Sicherheiten, die das Darlehen besichern, und die Stärke des Garantiegebers (falls vorhanden).
Kredite können einzeln oder in Pools erworben werden. Obwohl jede rechtliche Vereinbarung anders ist, ist der grundlegende Prozessablauf gleich, unabhängig davon, ob Sie einen oder mehrere Kredite kaufen oder verkaufen. Der Einfachheit halber wird die Transaktion als „Lending Asset Transaction“ bezeichnet. Die Begriffe “Darlehensverkauf” und “Anleiheverkauf” werden auch durchgehend synonym verwendet.
Die Grundlagen des Kauf- und Verkaufsprozesses sind relativ einfach, aber wie bei jedem Handel steckt der Teufel im Detail. Im Folgenden finden Sie eine Diskussion der acht Schritte beim Kauf und Verkauf von geliehenen Vermögenswerten und der häufigsten Fallstricke, die während der gesamten Transaktion vermieden werden müssen.
Schritt 1: Vertraulichkeits- und Geheimhaltungsvereinbarung
Es ist üblich, Vertraulichkeits- und Geheimhaltungsvereinbarungen einzugehen, um beide Parteien zu schützen. Sensible Kreditnehmerinformationen werden häufig ausgetauscht, und beide Parteien müssen zustimmen, diese Informationen zu schützen.
Schritt 2: Machen Sie einen Vorschlag
Machen Sie ein schriftliches Angebot des Leihobjekts. In Zusammenarbeit mit einem Anwalt, der in der Vergangenheit Kauf- und Verkaufsverträge für Kredite bearbeitet hat, kann er Sie durch die verschiedenen Nuancen der Vereinbarung führen. Ganze Dokumente können in und aus dieser Vereinbarung geschrieben werden und werden später Gegenstand dieser Vereinbarung sein.
Schritt 3: Hinterlegung in gutem Glauben und offener Besitz
In der Regel wird der Verkäufer eine Anzahlung in gutem Glauben leisten, um den Prozess zu starten, aber dies muss zwischen den Parteien ausgehandelt werden. Das Zusammenstellen einer Kreditakte ist eine Menge Arbeit, und Sie sollten sicherstellen, dass Sie einen seriösen Käufer haben, bevor Sie sich an die Mühe machen. Sie müssen den Käufer auch vorab verifizieren und bestätigen, dass die Mittel bereit sind und dass dieser Käufer nicht versuchen wird, „Geld zu beschaffen“, nachdem er die Datei überprüft hat.
Nach Erhalt der Anzahlung muss der Verkäufer die Eigentumsurkunde öffnen. In den meisten Fällen erwirbt der Verkäufer eine ALTA-Abtretungsbestätigung (10.6-06), um die Zurechnungs- und Pfandrechtstellung an die neue Partei zu sichern. Eine Garantie ist weniger kostspielig als eine vollständige Eigentumsurkunde und wird empfohlen, sofern verfügbar.
Schritt 4: Sorgfaltspflicht
Nach Eingang der Anzahlung führen wir eine gründliche Due Diligence der geliehenen Vermögenswerte durch. Ihre Sorgfaltspflicht hängt von der Immobilie selbst und der Anzahl der gekauften Immobilien ab. Die meisten Käufer führen unabhängige Bewertungen durch, nehmen Kredite wieder auf, überprüfen Titelserien, überprüfen ursprüngliche Schuldscheine und überprüfen die gesamte Korrespondenz mit Kreditnehmern, Treuhändern und anderen Parteien des Darlehens.
Es gibt eine Reihe von Drittunternehmen, die sich auf unabhängige Due-Diligence-Prüfungen von Kreditanlagen spezialisiert haben und in der Regel 250 pro Kredit verlangen, je nach Art der durchgeführten Bewertung und Risikoübernahme.
In den meisten Fällen werden Sie nicht in der Lage sein, die Immobilie zu besichtigen oder den Kreditnehmer zu befragen, aber es kann ein Diskussionspunkt zwischen Ihnen und dem Kreditverkäufer sein, wenn Sie ein Angebot aushandeln.
Schritt 5: Unterschreiben Sie das Dokument
Neben dem Kauf- und Verkaufsvertrag müssen zwei weitere Dokumente unterzeichnet werden, um das Eigentum an dem Darlehen zu übertragen. Das erste ist ein notariell beglaubigtes Dokument, das auf die ursprüngliche Hypothek oder Treuhandurkunde verweist, und ist eine Übertragung, die in demselben Landkreis registriert ist, in dem sich das zu sichernde Eigentum befindet.
Das zweite Dokument ist die unterzeichnete Bestätigung des ursprünglichen Schuldscheins. Diese Garantie kann verarbeitet werden, indem die Sprache auf der Rückseite der Notiz eingegeben wird (z. B. Zahlung auf Bestellung von …), ähnlich wie ein Scheck garantiert wird, wenn er an einen Dritten unterzeichnet wird. Eine andere Möglichkeit, eine Notiz zu versichern, wenn auf der Rückseite der Notiz kein Platz vorhanden ist, besteht darin, eine Allonge anzuhängen, die effektiv dieselbe Sprache enthält, die auf der Rückseite der Notiz platziert werden soll. Allonge müssen sicher befestigt und jederzeit zusammen mit den Original-Schuldscheinen aufbewahrt werden.
